兄弟の土地、分筆で相続税が750万円増？共有の正解
【この記事でわかること】
- 土地を「平等に半分ずつ」分けたことで、評価額が約2,500万円上がりかけた相続事例
- 税務上の本質「評価単位」——利用実態によって600㎡か、300㎡×2かが決まる仕組み
- 相続税を抑えつつ、将来は単独名義にできる「共有物分割」という適法な出口戦略
- 共有物分割は贈与税がかかる？税理士が注意する「短期間での分割」のリスク
- 共有物分割と遺産分割の違い／共有名義の固定資産税は誰が払うのか
親から相続した広い土地。「兄弟で平等に半分ずつ分けよう（分筆）」と考えていませんか。実はその良かれと思った選択が、相続税を数百万円単位で跳ね上げる原因になるかもしれません。
土地の「分け方」ひとつで評価額が大きく変わる——この事実は、意外なほど知られていません。本記事では、同じ600㎡の駐車場でも「共有」か「単独取得」かで評価額が約2,500万円（税額にして約750万円）変わり得た実例をもとに、税務署のルールである「評価単位」の仕組みと、将来を見据えた適法な解決策について解説します。
この記事の結論
相続税の土地評価は、登記ではなく「実際の利用状況と分け方」で変わります。同じ600㎡の土地でも、一体の駐車場として共有で相続すれば「ひとつの600㎡」として評価され、「地積規模の大きな宅地」の減額（約21%）が使える可能性があります。一方、それぞれ単独取得して別々に利用すると「300㎡が2つ」の評価となり、特例の対象外になります。分け方は、申告前にしか選べません。
1. 【土地相続の実例】「いとこ同士の共有だけは、避けたかった」
ご相談にいらしたのは、お父様を亡くされたご兄弟のお二人でした。相続財産の中心は、市街地にある約600㎡の駐車場。フェンスなどの区切りもなく、全体をひとつの駐車場として貸し出している、評価額の大きな土地です。
お二人の考えは、初めから固まっていました。
「土地は半分ずつに分筆して、それぞれの単独名義にしたいんです」
理由を伺って、私は深く頷きました。お二人が心配していたのは、自分たちのことではなく、その次の代のことだったからです。
「兄弟の共有ならまだ話し合えます。でも、このまま共有にしておいて相続が起きたら、今度はうちの子ども同士——いとこ同士の共有になる。顔を合わせる機会も減っていくのに、土地だけ縛り合うことになる。それだけは避けたいんです」
まったく正しい心配です。共有名義の不動産が世代を超えると、売るに売れない「塩漬けの土地」になっていく——これは、私たちが日々の税務相談で数多く直面している現実そのものです。さらに、お兄様はご自身の取り分を売却して資金にしたい、弟さんはそのまま持ち続けたいというご希望で、それぞれの人生設計から見ても、単独名義に分けることは自然な結論に思えました。
ただ、私はお二人にこう申し上げました。
「そのお考えで進めて構いません。ただ、その分け方だと、相続税の土地評価が約2,500万円上がる可能性があります」
「……分け方を変えただけで、ですか？」
お兄様は驚いた様子でした。無理もありません。しかし事実として、分け方を変えただけで評価額は変わり得るのです。
2. 土地は同じなのに評価額が変わる理由｜相続の「評価単位」とは
お兄様が静かに尋ねられました。
とても自然な疑問です。土地は同じ600㎡。場所も形も変わっていません。変わるのは「分け方」だけです。
私は評価図を見ながらご説明しました。
「実は税務署は土地そのものではなく、『評価単位（利用の単位）』という考え方で土地を評価しているんです」
相続税の土地評価は、登記簿上の「筆（ふで）」ではなく、実際の「利用単位」ごとに行うのが大原則です。そして遺産分割が行われた後は、原則として取得した人ごとの利用状況を踏まえて評価単位を判定します。
つまり、本事例ではこうなります。
- 兄弟2人の共有で相続——現状のとおり、明確な区切りを設けず「一体の駐車場」として利用し続けるなら、本事例では600㎡をひとつの評価単位として判定します。持分2分の1ずつでも、評価の土台は「600㎡の土地」です。
- 単独で取得して利用を分ける——兄の土地、弟の土地として登記を分け、それぞれが個別に利用・売却等を行えば、利用単位が分かれ別々の評価単位になります。それぞれ「300㎡の土地」として別々に評価します。
ここに、前回の記事でご紹介した「地積規模の大きな宅地」（三大都市圏は500㎡以上で約20%以上の評価減）が絡みます。ひとつの評価単位として600㎡なら要件を満たします。しかし、別々に取得し利用状況が分かれたことで評価単位が300㎡×2になった瞬間、どちらの土地も500㎡未満となり、特例の対象外になるのです。
【「利用実態」で評価単位が変わる】
同じ600㎡の土地でも、一体利用の共有なら「600㎡がひとつ」、別々に取得・利用すれば「300㎡が2つ」として評価されます
✅ 一体利用のまま共有で相続
600㎡
ひとつの利用単位として評価
（兄1/2・弟1/2の共有）
▼
500㎡以上の要件を満たす
▼
地積規模の大きな宅地 ○
評価額 約9,480万円※
❌ 別々に取得・利用して相続
300㎡
兄の利用単位
300㎡
弟の利用単位
▼
それぞれ別の評価単位となり
どちらも500㎡未満
▼
地積規模の大きな宅地 ✕
評価額 約1億2,000万円※
評価単位の違いで、評価額の差 約2,520万円
⚠️ ポイント
「共有だから」ではなく、「一体の利用実態を維持しているか」が評価単位を決めます。
※路線価20万円/㎡・整形地と仮定した簡略計算です。共有・一体利用の場合：600㎡×20万円×規模格差補正率0.79＝約9,480万円。別利用の場合：300㎡×20万円×2＝約1億2,000万円。
※分筆後の各土地にも奥行価格補正・不整形地補正・間口狭小補正などが別途かかり得るため、実際の評価額・差額は上記と異なる場合があります。正確な試算には専門家による現地確認が必要です。
3. 【相続税シミュレーション】「違うのは土地ではありません。税務署が見る単位だけです」
「実際に数字で見てみましょう」
私は電卓を取り出しました。
「一体利用のまま共有で引き継げば約9,480万円。一方、それぞれが単独取得して利用を分けると約1億2,000万円になります」
お兄様は少し黙ってからおっしゃいました。
「土地は同じなのに……」
「そうなんです。違うのは土地ではありません。税務署が見る『利用の単位』だけなんです」
| 比較項目 | ✅ 一体利用のまま共有 | ❌ 単独取得して別利用 |
|---|---|---|
| 評価単位 | 600㎡ × 1 | 300㎡ × 2 |
| 地積規模の大きな宅地 | ○ 適用（補正率0.79） | ✕ 500㎡未満で対象外 |
| 計算式 | 600㎡×20万円×0.79 | 300㎡×20万円×2 |
| 評価額 | 約9,480万円 | 約1億2,000万円 |
評価額の差、約2,520万円。相続税の限界税率が30%なら、税額でも約750万円の差になり得ます。
※規模格差補正率：（600㎡×0.95＋25）÷600㎡×0.8＝0.79（小数点以下2位未満切捨て）で、約21%の減額に当たります。上記は奥行・不整形等の他の補正を考慮しない簡略計算であり、実際の評価額・差額は個別の土地の形状等により変わります。
4. 登記上の「分筆」より恐ろしい、「利用実態」という税務署の視点
土地を分けることには、もうひとつ落とし穴があります。土地は切り分けると「形」と「道路への接し方」が変わるのです。間口が狭くなる、奥行が長くなる、片方だけ角地になる——同じ300㎡でも、切り方ひとつで価値に差が生まれ、「平等のはずが不平等」という兄弟間の火種にもなります。
さらに、税務署は登記簿上の「筆」だけではなく、「実際の利用実態」を見て評価単位を判定します。
⚠️ 形だけの操作では、評価は動きません。たとえば「相続税の評価を下げたいから」という理由で、登記だけ300㎡ずつに分筆したとします。しかし、フェンスも設けず全体をひとつの駐車場として貸し出し続けていれば、税務署からは「実態はひとつの評価単位（600㎡）」と認定されることがあります。「評価が下がるように線を引けばいい」という安易な発想は通用しないとお考えください。
こうした税負担を下げる目的だけの不自然な分割は、税務の世界で「不合理分割（ふごうりぶんかつ）」と呼ばれます。無道路地や極端な不整形地など「そのままでは使えない土地」を意図的に作り出すような分筆は、税務署に否認され、分割前の一体の土地として評価し直されることがあります。
逆に言えば、本記事でこのあとご紹介する「一体利用を続けたまま共有で相続する」方法は、実態に沿った適法な選択です。無理に線を引くのではなく、利用の実態を活かすからこそ、不合理分割として否認される心配がありません。
5. 共有のまま我慢するしかない？｜「共有物分割」という出口戦略
弟さんが少し考えてから言いました。
「先生、それなら、いとこ同士の共有になるリスクを飲んで、ずっと共有のまま我慢するしかないんですね」
私は首を振りました。
「いいえ。方法があります。『共有物分割（きょうゆうぶつぶんかつ）』という適法な出口戦略です」
順番を整理しましょう。
まず、遺産分割の合意として、一体利用を維持したまま「共有」を選ぶことは、それ自体まっとうな選択です。兄弟で仲良く持ち合う、賃貸収入を分け合う——共有には共有の合理性があります。そして一体として利用されている600㎡の土地は、ひとつの評価単位として評価され、地積規模の大きな宅地の減額が適法に受けられます。
その後、時間が経ち、ご家族の事情が変わって「やはり単独名義に整理したい」となったとき。そこで使えるのが「共有物分割」です。共有者の合意により、共有物を持分に応じて現実に分ける、民法に定められた手続きです。共有は、永久の縛りではありません。出口のある、一時的な状態にできるのです。
💡 後から分けても、原則、贈与税・譲渡所得税はかかりません
「後から土地を分けると、贈与税や譲渡所得税がかかるのでは？」——これが一番多い誤解です。一般に、持分割合に応じた等価交換となる共有物分割は、新たな譲渡や贈与に当たらないと解されており、原則として贈与税や譲渡所得税は生じません。
ただし、ここで注意すべきは「面積比」ではなく「価額比」だということです。同じ300㎡でも、角地と中地、道路付けの良し悪しで価値は違います。面積で半分に切った結果、価値に差があれば、その差額分に贈与の問題が生じ得ます。分け方の設計は、時価の把握とセットで行う必要があります。なお、非課税なのは贈与税・譲渡所得税の話で、分筆の測量費用や登記の登録免許税は実費としてかかります。
⚠️ 短期間での「共有物分割」は慎重な判断が必要です
共有取得後、短期間で共有物分割を行う場合には、当初から単独取得を予定していたものではないかという観点から、共有を前提とした評価や課税関係が問題となる可能性もあります。「何年空ければ安全」という明確な目安は存在せず、共有に至った事情・その間の利用実態・分割の理由が問われる個別判断の世界です。また、共有物分割は登記・測量を伴う専門的な手続きで、司法書士・土地家屋調査士との連携も必要になります。必ず、相続に精通した税理士に事前にご相談のうえ、計画的に進めてください。
説明を聞き終えたお兄様が、確認するように言いました。
「つまり……『今、共有する』ことと『ずっと共有する』ことは、違うということですか」
「そのとおりです。お二人が恐れていたのは『出口のない共有』です。出口まで設計された共有なら、いとこ共有の心配は、もう当たりません」
6. すでに相続税の申告がお済みの方へ（更正の請求の可能性）
□ 一体利用の共有で相続したのに、「地積規模の大きな宅地」を使わずに申告した
納めすぎた税金を取り戻せる可能性があります。利用実態がひとつの土地であれば、全体をひとつの評価単位として500㎡以上かどうかを判定します。持分ごとに小さく評価してしまった、あるいは特例自体を見落としていた場合、申告期限から5年以内なら「更正の請求」で還付を受けられる可能性があります。詳しくは【関連記事】相続税の更正の請求、期限はいつ？配偶者控除と小規模宅地で違う注意点をご覧ください。
⚠️ すでに単独名義で取得し、利用も分けて申告した
残念ながら、評価単位は実際の利用状況と取得者を前提に判定されるため、あとから「一体利用の共有だったことにして」評価をやり直すことはできません。取得の仕方は、申告の前にしか選べないのです。だからこそ、これから遺産分割をする方は、協議がまとまる前にご相談ください。
7. 土地の相続・分筆に関するよくあるご質問（FAQ）
- Q. 相続のあとで共有物分割をすると、贈与税や譲渡所得税がかかりますか？
-
A. 原則としてかかりません。
一般に、持分割合に応じた等価交換となる共有物分割は、新たな譲渡や贈与に当たらないと解されています。ただし価値に偏りのある分け方をすると差額分に課税の問題が生じ得るため、分け方の設計は時価の把握とセットで専門家にご相談ください。 - Q. 面積を正確に半分ずつに分筆すれば、問題ありませんか？
-
A. いいえ。等価かどうかの基準は面積ではなく「価額（時価）」です。
同じ面積でも、角地かどうか・道路付け・地形によって価値は異なります。面積を半分にした結果、価額に差が出れば贈与の問題が生じ得ます。「面積比ではなく価額比」で等しくなるよう設計することが重要です。 - Q. 駐車場（雑種地）でも「地積規模の大きな宅地」の減額は使えますか？
-
A. 使える場合があります。
市街地にあり、宅地に比準して評価する雑種地（青空駐車場など）であれば、規模格差補正率の適用対象になり得ます。市街化調整区域や用途地域・容積率の要件もあるため、個別の判定は専門家にご確認ください。 - Q. 相続の申告後、どれくらい経てば共有物分割をしても大丈夫ですか？
-
A. 「何年空ければ安全」という明確な目安は存在しません。
共有で取得した事情、その間の利用実態、分割に至った理由などを踏まえた個別判断になります。申告直後の分割は、当初から単独取得の意図があったと判断されるリスクがあるため、必ず事前に専門家へご相談ください。 - Q. 「共有物分割」と「遺産分割」は何が違うのですか？
-
A. タイミングと対象が違います。
遺産分割は、相続が起きたときに「亡くなった方の財産全体を、誰がどう引き継ぐか」を相続人で決める手続きです。これに対し共有物分割は、いったん共有になった特定の物（土地など）を、共有者の合意で後から分ける手続きです。本記事の流れでいえば、まず遺産分割で「一体利用のまま共有」を選び、将来その共有を共有物分割で解消する、という二段構えになります。 - Q. 土地を共有名義にすると、固定資産税は誰が払うのですか？
-
A. 共有者全員が「連帯して」納める義務を負います。
市区町村からは、代表者あてに1通の納税通知書が届くのが一般的です（通知先は届け出で変更できます）。内部的に持分割合で負担を分けても、対外的には共有者全員が全額の納付義務を負う点に注意が必要です。誰がどう負担するかは、共有にする前に取り決めておくとトラブルを防げます。 - Q. 分筆をしなくても、共有物分割はできますか？
-
A. 分け方によります。
土地を物理的に分けて各自の単独名義にする「現物分割」では、通常は分筆（登記上も土地を分ける手続き）が伴います。一方、一方が土地を取得して他方に金銭を支払う「代償分割」や、売却して代金を分ける「換価分割」なら、必ずしも分筆を伴いません。どの方法が最適かは、土地の形・価値・ご家族の希望によって変わります。
8. まとめ｜相続は「土地をどう分けるか」ではなく「家族の未来をどう設計するか」
- 相続税の本質は「共有かどうか」ではなく、「利用の実態（評価単位）」です。
- 同じ600㎡でも、一体利用のまま共有すれば「ひとつの600㎡」で地積規模の大きな宅地（約21%減）が使え、単独取得して利用を分けると特例の入口が閉じます。評価額の差は約2,500万円になり得ます。
- 「いとこ共有を避けたい」という心配は正しい——ただしその答えは即時の分筆だけではなく、一体利用のまま共有で取得したうえで、将来「共有物分割」で単独名義に整理するという適法な出口があります。
- 共有物分割は面積比ではなく価額比。そして短期間での分割は課税関係が問題となる可能性があるため、必ず事前の専門家相談を。
- 本当の落とし穴は、土地でも税法でもなく、「半分ずつに分けるのが一番公平」という思い込みかもしれません。評価単位の選択は、遺産分割協議がまとまる前にしかできません。
数か月後、お二人からご連絡をいただきました。
「先生。あの時相談して本当に良かったです」
当初は「共有だけは避けたい」、そう考えていたお二人でした。しかし、共有は「ずっと続けるもの」ではなく、「将来まで設計するための一時的な選択」でもある。その考え方に変わったことで、相続税の最適化も、将来の売却も、次の世代への心配も、すべて整理することができたのです。
もっとも、この判断ができたのは、共有に至った経緯とその後の利用実態が伴っていたからです。同じ手順を形だけ真似ても、同じ結果になるとは限りません。最適な分け方はご家族ごとに異なりますので、必ず個別にご相談ください。
土地の分け方は、一度遺産分割協議が成立すると、後から相続税だけをやり直すことはできません。
だからこそ、「どう分けるか」を決める前に、「どう評価されるか」を知ることが重要です。私たちは、単なる土地評価の計算だけでなく、将来の売却、次世代への承継、そして共有の解消まで見据えてご提案しています。
分け方の相談は、早いほど選択肢が多いものです。あなたのご家族の土地も、分ける前に一度、評価の地図を広げてみてください。
遺産分割協議中・これから協議という方へ
「兄弟で土地を分ける予定がある」「共有か分筆かで迷っている」「分けたあとに後悔したくない」——こうした方は、協議がまとまる前にご相談ください。分け方の選択肢ごとの評価額の違いは、土地の資料（固定資産税の課税明細・住宅地図など）があれば初回相談で概算をお示しできます。
柏市・我孫子市・流山市など東葛エリアの土地相続を数多く手がけています。遺産分割協議がまとまる前が、一番打ち手の多いタイミングです。
💡 「評価単位」シリーズ——土地評価は、電卓の前に決まる
第1話 → 地積規模の大きな宅地とは｜500㎡超の相続で見落とされる評価減
第2話 → 本記事
第3話 → 生産緑地は別評価｜地続きの畑でまとめられない理由（※リンクは公開後に設定）
関連 → 相続税の更正の請求、期限はいつ？配偶者控除と小規模宅地で違う注意点
参考（国税庁）
・財産評価基本通達 第2章第1節 通則（7 土地の評価上の区分／7-2 評価単位）
・No.4603 宅地の評価単位
・No.4609 地積規模の大きな宅地の評価
※本記事の事例は、守秘義務に配慮し特定を避けるため一部変更しています。記事中のお客様の声は個人の感想であり、税務上の効果や結果を保証するものではありません。
※本記事は一般的な制度の解説であり、評価単位の判定・共有物分割の課税関係は、土地の利用状況・分割の経緯等の個別事情により異なります。実際の判断にあたっては税理士へご確認ください。（令和7年4月1日現在の法令・通達等にもとづく）
